מתכננים לרכוש דירה?
עבור רוב האנשים מדובר בעסקה הכי יקרה שהם מבצעים בחייהם, לכן חשוב להתכונן לתהליך זה בצורה יסודית.
בעמוד זה נלמד מספר צעדים חשובים בתהליך רכישה (ומכירה) של דירה.
קבלת החלטה לרכישת דירת מגורים
ראשית חשוב להחליט היכן אנחנו רוצים לגור – עיר, איזור, בית משותף או בית צמוד קרקע
בדיקת האפשרויות הכלכליות שלנו: הון עצמי, חסכונות, מכירת דירת מגורים נוספת, עזרת קרובים, משכנתא והלוואות ותשלומים חודשיים שאנחנו יכולים לעמוד בהם.
חשוב לקחת בחשבון הוצאות נלוות לעסקה (הוצאות שלא יכוסו באמצעות המשכנתא): מיסי רכישה/מכירה, הוצאות למעבר, ייעוץ לקבלת משכנתא, עלויות שמאות, בדיקת הנכס על ידי מהנדס, עיצוב הנכס ורכישת רהיטים ומוצרי חשמל, תשלום לעורכי דין, דמי תיווך וכיו"ב.
קבלת אישור עקרוני למשכנתא
אם לצורך מימון קניית הנכס הנכם זקוקים למשכנתא מומלץ מאוד לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני לקבלת המשכנתא. חשוב לדעת שלאחר שתתחייבו בהסכם תצטרכו לגייס את הכסף שהתחייבתם לשלם גם אם הבנק יסרב להעניק לכם משכנתא.
חשוב לדעת גובה הון עצמי העומד לרשותכם (בהתחשב בהוצאות נלוות לעסקה) וכך לחשב מהו אחוז מימון משכנתא שתצטרכו לקחת. בנק ישראל מעוניין להימנע ממשבר בענף הנדל"ן ובשוק המשכנתאות, לכן מטיל מגבלות על אחוז מימון משכנתא.
גובה החזר משכנתא חודשי הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר, אשר משפיע על ההחלטה בדבר גובה המשכנתא ועל הרווחה הכלכלית שלך ושל משפחתך.
חשוב לזכור! אישור עקרוני מהבנק כולל סכום ותנאי המשכנתא שהבנק מציע לכם. האישור ניתן על סמך פרטים והצהרות שמסרתם לבנק במסגרת הבקשה לאישור עקרוני, תוקפו מוגבל בזמן ואישור סופי מותנה באימות הנתונים שמסרתם על ידי הבנק.
על מנת לקבל משכנתא הבנק יפנה אתכם לאחד משמאי המקרקעין מטעם הבנק לצורך הערכת שווי הנכס עבורו מבוקשת המשכנתא. סכום המשכנתא תלוי בעיקר בשווי הנכס לפי הערכת השמאי ומאחר שלא ניתן לערער על הערכת השמאי במקרים מסוימים מומלץ לערוך שמאות לנכס בטרם חתימה על הסכם לרכישת הנכס.
אם אתם מתכננים להחליף דירת מגורים ולצורך הרכישה מתכננים למכור את הנכס הקיים, מומלץ להתחיל בתהליך המכירה של הנכס הקיים כבר בשלב חיפוש נכס לרכישה.
מס על רכישת דירה
המס העיקרי בעת רכישת נכס הוא מס רכישה.
המס משולם לרשות המיסים בישראל ומחושב מתוך שווי העסקה.
שיעורי המס מתעדכנים אחת לשנה וכאשר מדובר ברכישת דירה (להבדיל ממשרד, מגרש או חנות) שיעור המס הוא מדורג.
מס על מכירת דירה
בעת מכירת דירה שני המיסים העיקריים שיכולים לחול הם מס שבח והיטל השבחה.
היטל השבחה משולם לרשות המקומית (ולא לרשות המיסים) וזאת כאשר הרשות המקומית אישרה תכנית המביאה לעליית ערך הנכס. המס מוטל על בעל הנכס (המוכר) ובמקרים מסוימים יינתן פטור מהיטל זה.
משא ומתן
בעת ניהול משא ומתן לרכישת/מכירת דירה חשוב לסכם תנאים הבאים:
- מחיר
- תנאי תשלום
- מועד מסירת החזקה בנכס (קבלת מפתח)
- פריטים אשר יישארו בנכס – ארונות, תאורה, מיזוג וכיו"ב
- אם הדירה מושכרת – חשוב לבדוק מועד פינוי הנכס על ידי השוכר
זכרון דברים?
זכרון דברים הוא מסמך קצר, אותו עורכים שני הצדדים לעסקה וזרת לאחר שהסכימו הדדית על תנאי המכירה/רכישה. זהו מסמך מקדים ומחייב להסכם מכר ואנו לא ממליצים לחתום על זכרון דברים מבלי להיוועץ קודם בעורך דין המתמחה בתחום.
פניה לעורך דין מקרקעין
פנו לעורך דין מומחה ומקצועי בתחום רכישת ומכירת דירות.
עורך הדין יבדוק את המצב המשפטי של הנכס וימליץ לכם על מספר בדיקות חשובות בטרם תחתמו על הסכם מכר מחייב.
מה חשוב לדעת על עסקת מקרקעין של דירה חדשה?
עסקאות מקרקעין מחייבות בחינה מדוקדקת של כל ההיבטים הנלווים. כדי שלא תמצאו את עצמכם מפסידים כסף, חשוב שתבצעו את הבדיקות הבאות.
בדיקת זהות ופרטים על בעל הנכס
בין אם אתם מוכרים מקרקעין, ובין אם אתם רוכשים מקרקעין, חשוב לדעת כי לא הכל תמים כפי שנראה לנו. כבר קרו מקרים בהם אנשים רצו למכור דירה לא שלהם… כדי שמצב כזה לא יקרה ולא תתקדמו לעסקה שעלולה להפיל אתכם כלכלית, חשוב לבדוק את זהות מוכר הנכס. במסגרת הבדיקה תבדקו שהוא אכן בעל הנכס והוא מוכר לכם את הנכס שלכם. קיימים מקרים בהם המכירה תתבצע על ידי מיופה כוחו של בעל המקרקעין, וזה בסדר. אבל אתם צריכים לדאוג לעו"ד מקרקעין שיבדוק שהכל חוקי כדין כדי למנוע עוגמת נפש מיותרת.
בדיקת מימון הרכישה
עסקאות מקרקעין הן העסקאות היקרות ביותר מהפן הכלכלי. אם בעבר אנשים היו רוכשים מקרקעין במזומן, הרי שהיום בהתאם לחוק המזומן, השימוש בו הוגבל וכדי לממן עסקת מקרקעין, הרוכשים נעזרים בגופים מממנים ונוטלים על עצמם משכנתאות.
לפני שהבנק מאשר משכנתא הוא רוצה לסקור את נתוני הנכס, לראות שהם אכן מתאימים להשקעה ולא מסוכנים מידי. לצורך כך הבנק ידרוש דו"ח הערכת שמאי. יחד עם זאת, אחוזי המימון הניתנים מהבנק מוגבלים בהתאם למספר העסקה של הלווה. על רכישת דירה ראשונה למי שאין בבעלותו זכויות מקרקעין על שמו, ניתן לקבל אחוזי מימון מקסימליים של 75%. על שיפור דיור ניתן לקבל 70% ועל רכישת דירה נוספת, אחוזי המימון שיתקבלו, לא יעלו על 50%. אחוזי המימון נגזרים ממחיר הנכס או מהערכת שמאי, הנמוך מביניהם.
הבעיה מתחילה כאשר מחיר הנכס לא תואם למחיר בו השמאי העריך את הנכס. נניח ואתם מעוניינים לרכוש דירה בשני מיליון ₪, אך שמאי העריך אותה במחיר נמוך יותר, גובה המשכנתא שתינתן תחושב ממחיר השמאי ולכן יכול להיווצר מצב בו חסר מימון לרכישת הנכס. בדיוק לכן חשוב לבדוק את העניין מראש ולהיעזר ביועץ משכנתאות לשם כך.
איך אנחנו יכולים לעזור?
עורך דין מקרקעין ידאג לזכויותיכם בכל עסקת מקרקעין. חשוב לבחור דווקא עורך דין מומחה ולא להתפשר כדי להוזיל עלויות. חתימה על חוזה רכישה או מכירה של נכס ללא ליווי עו"ד מלווה בסיכונים כלכליים גבוהים.
אנו במשרד עורכי דין יוליה שנקר גאים לתת מענה בתחום המקרקעין. אצלינו תיהנו מליווי מלא ומשמעותי בעסקת המקרקעין שלכם. תקבלו מענה מהיר, מקצועי ויעיל, תודות לצוות המשרד המוביל במומחיות, הבנה ובקיאות בכל עולם המקרקעין. אל תוותרו על מעורבות של עו"ד מומחה בעסקת המקרקעין שלכם. לקבלת ייעוץ משפטי שיהפוך את העסקה שלכם לאמינה ובטוחה, השאירו כאן פרטים עוד היום ואנו נחזור אליכם בהקדם.
